2018年自考《房地产经营管理》章节试题及答案：第8章
判断题
1、房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以外的产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。(×)
2、房地产股票是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。(×)
3、我国房地产融资中的主要风险包括市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险，但不包括政治风险。(×)
4、房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。 (√)
5、我国房地产融资中的风险产生的原因包括：房地产开发资金过多依赖银行贷款;土地储备制度不完善;个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险;商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。(√)
6、房地产融资的主要方式包括银行贷款融资、股票融资、房地产债券融资等，其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。(×)
多选题
1、房地产融资的特点是(ABCE)
A)融资规模大 B)偿还期较长
C)资金缺乏流动性 D)融资次数频繁
E)高风险高收益
2、房地产企业区别一般企业的资金来源包括(ACDE)
A)房地产抵押贷款 B)政府财政资金
C)售后回租 D)预售资金
E)其他筹资方式
3、房地产信托的运营模式包括(BCDE)
A)遗嘱信托
B)抵押贷款类信托
C)混合型信托
D)股权投资类信托
E)权益转让模式股权证券化信托
单选题
1、房地产债券按发行主体分类，可以分为(D)
A)实物债券 B)凭证式债券 C)记账式债券 D)国际债券
2、我国房地产融资的主要方式不包括(B)
A)银行贷款融资 B)国际融资
C)股票融资 D)房地产债券融资
名词解释：
1、房地产融资中的间接融资：是指拥有闲置资金的企业或个人，通过存款，购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款方式或通过购买金融中介机构为房地产企业发行的有价证券，把资金提供给房地产开发企业使用，从而实现资金融通的过程。
2、消费信用。主要指银行向消费者个人提供用于购买住房或耐用消费品的贷款。
3、预售资金：是指房地产未建成前就将房地产预售出去，用获得的预售资金建设该房地产。
4、抵押贷款类信托：是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供给房地产公司使用。
5、股权证券化信托：是指信托公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。
6、房地产债券：是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。
问答题：
1、请解释房地产企业资金来源中的自身积累。
答：主要指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资。
2、请解释房地产企业融资中的直接融资。
答：是指房地产开发企业与拥有暂时闲置资金的单位(包括企业、机构和个人)相互之间直接进行协议融资，或者在金融市场上后者购买前者发行的有价证券，将货币资金提供给房地产开发企业使用，从而完成资金融通的过程。
3、请解释房地产企业融资中直接融资的特点。
答：直接性。房地产企业直接从资金的供应者手中获得资金，并与资金的需求者之间建立直接的债权债务关系。
分散性。直接融资是在房地产企业与其他企业或个人之间进行的，融资活动分散于各种场合，具有一定的分散性。
信用差异性。直接融资是在房地产企业与其他企业或个人之间进行的，由于不同企业或个人的信誉好坏有较大差异，债权人往往难以全面、深入债务人的信誉状况，从而带来融资信誉的较大差异和风险性。
部分不可逆性。在直接融资中，通过发行股票所取得的资金，是不需要返还的。
相对较强的自主性。在直接融资中，在法律允许的范围内，融资者可以自己决定融资的对象和数量。
4、请解释房地产企业融资中间接融资的特点。
答：间接性。房地产企业与资金初始供应者之间不发生直接借贷关系，而是由金融中介发挥桥梁作用，房地产企业和资金供应者只与金融中介机构发生融资关系。
集中性。金融中介是一方面面对房地产企业，另一方面面对资金供应者的综合性中介，金融机构在间接融资中具有融资中心的地位和作用。
信誉度偏好性。房地产间接融资相对集中于金融机构，由于政府对金融机构管理较为严格，金融机构自身的经营也受到稳健性经营的约束，因此相对于直接融资来说，间接融资的信誉程度较高，风险性也相对较小，融资稳定性较强。
可逆性。通过金融中介的间接融资均属于借贷性融资，到期须还本付息。因此具有可逆性。
主动权掌握在金融中介手中。是否贷款给房地产企业，决定权在于金融机构，而非在于初始资金的供应者。
5、房地产融资的特点是什么?
答：融资规模大;偿还期较长;资金缺乏流动性;高风险高收益
6、请比较房地产债券的公募发行与私募发行。
答：公募发行是指面向广大的不特定的投资者发行债券的一种方式。私募发行是指仅向特定投资者发行债券，也称内部发行。
公募发行费用高、难度大、手续繁杂，风险也较大，发行所耗时间长。但筹资量大，社会影响力大。
私募发行费用低、难度小、手续简便，风险也较小。
